Regler som gjelder for livrentesalg.
Livrenten er en form for salg av eiendom som blir mer og mer populær. Vi hører om det i pressen, på TV… Gratis livrente, travel livrente, bukett, livrente… Vi tar oversikt over livrentesalg.
Hva er livrentesalg?
Livssalget består i å selge en eiendom og motta livrente i utbetaling frem til sin død.
Hvem kan selge livet? Enhver juridisk kompetent person kan selge eiendom for livet. Nemlig: du kan selge i livet andre typer varer enn bolig (møbler, kunstverk, for eksempel).Selgeren kalles annuitanten. Kjøperen heter débirentier.
I et livrentesalg må den fremtidige døden til selgeren være uforutsigbar. Kjøper bør derfor ikke være kjent med en eventuell sykdom hos selger; dette er livrenteprinsippet! Merk: i tilfelle selger dør innen 20 dager etter signering av salgsskjøte, så anser loven at dødsfallet var påregnelig og salget er derfor ikke gyldig. Selgerens arvinger kan be retten annullere den.
Fritt liv eller travelt liv? En livrente sies å være "gratis" når eiendommen er ubebodd på tidspunktet for signering av salget. Kjøperen kan da disponere eiendommen, okkupere den eller leie den og kreve inn husleiene. En livrente sies å være "opptatt" når selgeren beholder bruksretten til eiendommen hele livet, dvs. han beholder retten til å bruke eiendommen, leie den og inndrive den. leier men at han ikke kan selge eiendommen ( han har nettopp gjort det med livrenten!), og heller ikke selge bruksrett til eiendommen.Kjøperen må da vente på selgerens død (eller den siste av de to selgerne hvis selgerne for eksempel er et par som bor i boligen) for å okkupere eiendommen.
Hvor gammel skal man sette en eiendom i livet? 75-85 år ser ut til å være en god aldersgruppe for å begynne å selge boligen for livet. Uansett anbefales det på det sterkeste, for selgeren og for den potensielle kjøperen, å få god informasjon fra en notarius for å unngå å gå i livrentefelle og for å ta en informert beslutning.
Betaling: bukett og livrente
Salget i livet kan være interessant for kjøperen og for selgeren: Selgeren får et tillegg til pensjonisttilværelsen til slutten av livet og kjøperen kan gjøre en veldig god handel (i et stramt eiendomsmarked , det er et godt poeng).
Kjøperen kjøper eiendom men betaler ikke markedsprisen. Han betaler en bukett og livrenter.Buketten tilsvarer en sum bet alt på salgsdagen, fritt fastsatt av partene (buketten tilsvarer vanligvis 30 % av eiendommens totale verdi). Livrenten utbetales til selger hele livet, månedlig, kvartalsvis eller årlig. Det betales på forskudd eller etterskudd. Partene kan avtale at det ikke er noen bukett, men kun livrente. Merk: livrenten er skattepliktig.
For å beregne prisen på livrenten er det tatt hensyn til flere kriterier. Leiebeløpet er estimert i henhold til: alder og forventet levetid til selgeren, verdien av eiendommen, leieprisene som kjøperen kunne få dersom eiendommen ble leid. Skalaer (det samme for alle livrenter) tas også i betraktning ved beregning av livrentens størrelse. Disse vektene kan for eksempel konsulteres med en notarius.
Å vite: det er mulig å legge til flere typer klausuler i livstidsbrevet.Indeksreguleringsklausulen gjør det mulig å revidere beløpet på livrenten i henhold til pengeavskrivningen. Hevingsklausulen tillater automatisk oppsigelse av livrentesalgskontrakten ved manglende betaling av en eller flere livrenter fra kjøper. Straffeklausulen tillater selger å beholde buketten ved manglende betaling av en eller flere livrenter fra kjøper og heving av salget.
Hvem betaler for vedlikehold av eiendommen som selges i livet?
Hvem betaler vedlikeholdskostnadene for eiendommen, eventuelt arbeid, skatter knyttet til eiendommen etter et salg i livet?
I en besatt livrente med bruksrett betaler selgeren (med mindre annet er angitt i salgsbrevet): rutinemessige reparasjoner og vedlikehold av boligen (med mindre han frigir den solgte eiendommen tot alt), boligavgifter, tomt og søppel innsamling, energiregninger. Kjøper betaler for større reparasjoner.
I oppsatt livrente med bruksrett betaler kjøper (med mindre annet er angitt i skjøtet) eiendomsskatt og husholdningsavfallsavgift. Kjøpsbrevet sørger for fordeling av andre utgifter.
I en gratis livrente betaler kjøperen kostnadene (energi, skatter, avgifter osv.), rutinemessig vedlikehold og alle reparasjoner.